В настоящее время судебная практика идет по пути снижения в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса РФ (зачастую в разы) законной неустойки, взыскиваемой участниками долевого строительства с застройщиков, нарушивших сроки передачи квартир. Причем такое снижение судами общей юрисдикции применяется практически в каждом деле. В обоснование, как правило, приводятся доводы Конституционного Суда РФ о недопустимости злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, изложенные в Определении № 263-О от 21.12.2000 г., и несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Такая позиция представляется недопустимой, поскольку размер соответствующей неустойки определен федеральным законом с учетом важности соответствующих правоотношений, что исключает как возможность злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, так и несоразмерность указанной неустойки последствиям нарушения договора застройщиком.
Подход судов в виде "поголовного" снижения неустойки по 214-ФЗ, которая в соответствии с п.2 ст.333 ГК РФ может быть снижена по ходатайству застройщика только в исключительных случаях, по сути сводит на нет данный способ защиты прав участников долевого строительства. Застройщики же напротив не получают достаточного стимула к принятию дополнительных активных мер, направленных на своевременное завершение строительства, а также на досудебное урегулирование споров, поскольку рассчитывают на значительное снижение неустойки в суде.
Таким образом, и компенсационная, и стимулирующая, и карательная функции неустойки, изначально заложенные в 214-ФЗ, нивелируются сложившейся судебной практикой.
Практический результат
Результатом внесения соответствующих изменений в федеральное законодательство будут:
1. Правовая определенность как для сторон договора долевого участия, так и для судебных органов в части наличия или отсутствия оснований для снижения неустойки в каждом конкретном деле.
2. Надлежащая защита интересов участников долевого строительства, включающая, в том числе, компенсацию потерь, доказывание которых невозможно или затруднено (в т.ч. потери времени, упущенная выгода в связи с увеличением стоимости материалов/работ/услуг в период просрочки, стресс и финансовые потери членов семьи, не являющихся стороной договора и т.д.).
3. Восстановление стимулирующей функции неустойки: осознавая отсутствие оснований для снижения неустойки в судебном порядке, застройщики будут стремиться снизить вызванные просрочкой финансовые потери, принимая дополнительные меры, направленные на своевременное завершение строительства объектов (в том числе поиск дополнительных источников финансирования и/или привлечение дополнительной рабочей силы, обжалование действий и решений госорганов и т.д.).
4. Снижение общего количества судебных споров, связанных с принудительным взысканием неустойки по 214-ФЗ: застройщикам станет выгоднее предлагать участникам долевого строительства досудебное урегулирование, в результате которого возможно определить, в том числе формы неденежной компенсации, или рассрочку выплат со стороны застройщика.
Дополнительные материалы