Анализ ситуации в долевом строительстве.
Действующее законодательство РФ в сфере долевого строительства позволяет застройщику творить беспредел по отношению к дольщикам: в разы увеличивать сроки строительства жилых домов, произвольно изменять проектную декларацию, незаконно получать от дольщиков деньги, составлять фальшивые документы, осуществлять махи-нации с деньгами дольщиков и прочее.
При этом у контролирующих государственных организаций (Комитет по строительству, Служба Государственного строительного надзора и экспертизы) отсутствует возможность пресекать подобные действия застройщиков, т.к. нет соответствующей законодательной базы. Надзорный орган - Прокуратура района - по обращениям дольщиков мер к застройщику почему-то не принимает.
Дольщик оказывается заложником у застройщика. Прописанное в 214-ФЗ и в Законе о защите прав потребителей право на получение неустойки при просрочке сдачи дома сводится к получению через суд минимальной доли от рассчитанной суммы неустойки по причине заявления застройщиком ст.333 ГК РФ.
Я изучил материалы некоторых судебных дел по Санкт-Петербургу за 2015 год. Например, дольщик потребовал рассчитанную неустойку в размере 1,2 млн. рублей. Суд в связи с заявлением от застройщика по ст.333 ГК РФ о несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательства, постановил выплатить истцу всего лишь 100 тысяч рублей. Суд второй инстанции увеличил эту сумму до 140 тысяч рублей и т.п.
При расторжении договора долевого участия действует такая же схема. Суд на порядок снижает сумму выплаты, рассчитанной по закону. Расторгнув договор, дольщик не может перейти к добросовестному застройщику, т.к. полученной суммы оказывается недостаточно для оплаты строительства подобной квартиры у другого застройщика. На доплату недостающей суммы у дольщика часто не оказывается денежных средств. И дольщик вынужден оставаться в заложниках у недобросовестного застройщика, слушать и дальше лживые обещания, продолжать терпеть унижения. И ничего не может сделать. Проверено на себе.
С одной стороны, вроде бы изданы полезные для дольщиков законы. С другой стороны, оказывается, что это всего лишь иллюзия, видимость заботы российского государства о дольщиках. Фактически же созданы гораздо более благоприятные условия для обогащения недобросовестных застройщиков и мошенников от строительного бизнеса за счет дольщиков. И всё это в рамках действующего законодательства.
Практический результат
Дольщики начнут расторгать договоры долевого участия с недобросовестными застройщиками и переходить к честно работающим застройщикам. Недобросовестные застройщики, потеряв клиентов, будут вынуждены уйти из строительного бизнеса или же начнут работать честно. И порядок в долевом строительстве будет наведен.
Для повышения ответственности застройщиков перед дольщиками и наведения порядка в строительстве жилых домов, предлагаю:
1. Запретить в судах применение ст.333 ГК РФ при рассмотрении дел, в которых основанием иска является 214-ФЗ или Закон о защите прав потребителей. Запрещение позволит дольщикам расторгать договоры долевого участия с недобросовестным застройщиком и приобретать квартиры у добросовестных застройщиков. Никакого обогащения дольщиков при этом не произойдет: получил деньги и внес их в другую организацию.
2. Принять закон, предписывающий контролирующим государственным организациям взыскивать с застройщика за каждый месяц просрочки штрафы в сумме, пропорциональной доле от сметной стоимости дома, например, 0.1%. Закон сделает бессмысленным предоставление застройщиком искаженных периодических отчетов в контролирующие организации, заставит соблюдать сроки сдачи объектов. Заодно и казна в регионе пополнится.
3. Если дольщик числится в реестре обманутых дольщиков, то при подписании акта приема-передачи квартиры законодательно обязать застройщика выплачивать дольщику из своих фондов, например, 10% от стоимости квартиры (без учета суммы неустойки, назначаемой судом). Тогда у дольщиков появится финансовая заинтересованность в подаче заявлений, статистическая отчетность станет достоверной.
4. Получить объективную картину по количеству обманутых дольщиков можно без физического привлечения дольщиков. Для этого есть 3 государственные организации, владеющие информацией:
1) Комитет по строительству, куда поступают периодические отчеты застройщиков по каждому строящемуся дому.
2) Служба государственного строительного надзора и экспертизы выдает разрешения на строительство домов и участвует в приемке домов, ей известны фактические даты ввода каждого дома в эксплуатацию.
3) Перечень зарегистрированных договоров долевого участия по объектам имеется в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В век информационных технологий собрать необходимые данные воедино не составит труда.
5. При выявлении фактов получения застройщиком денежных средств граждан по предварительным договорам купли-продажи или до регистрации договоров долевого участия, взыскивать с застройщика штраф в размере полученной с гражданина суммы.