Статья 189 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (ЖК РФ) регулирует порядок принятия Решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно ч.1 указанной статьи, проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.
Согласно ч.2, собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.
Согласно ч.3, управляющая компания либо региональный оператор
представляет собственникам жилья предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
Указанные нормы полностью соответствуют Конституции РФ и положениям ГК РФ о частной собственности и правах собственников (ст.209-213 ГК РФ), в том числе в отношении владения и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ст.247 ГК РФ), владения, пользования и распоряжения общим имуществом большинством голосов всех собственников недвижимых вещей, если иное число голосов не предусмотрено законом (ст.259.3 ГК РФ).
Однако часть 6 статьи 189 ЖК РФ противоречит указанным законоположениям, поскольку предусматривает право органа местного самоуправления принимать решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме без решения собственников.
В Москве даже принимаются незаконные распоряжения на этот счет, типа - распоряжение Департамента капитального ремонта г. Москвы от 28.07.2023 №07-14-323/23 о проведении в 2025-2026 годах!!! капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах города Москвы, собственники помещений в котором не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества.
Согласно указаной части, « В случае, если в срок, указанный в части 4 настоящей статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления в течение месяца со дня истечения указанного срока принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта, уведомив собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятом решении, в том числе с использованием системы. В случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение по вопросам, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 5 настоящей статьи, принимается в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В указанном случае капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, за счет средств регионального оператора, определенных статьей 185 настоящего Кодекса и законом субъекта Российской Федерации в качестве денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта».
На практике это выливается в недопустимую ситуацию, когда управляющая компания не информирует собственников о предложениях о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, не предпринимает никаких мер по проведению общего собрания собственников по указанным вопросам.
Местные власти также бездействуют и включают в свои программы капремонта подчас ненужные и непервоочередные виды капитального ремонта, без согласования с собственнниками. Например, ремонтируется фасад МКД (чтоб красивее было, но жильцам не ненужный), а нужно срочное укрепление фундамента и замена электросетей, организация заземления и пр. жизнено важные для дома ремонты.
А по существу нарушаются конституционные права собственников общего имущества в МКД.
В этой связи предлагается внести необходимые изменения в указанную часть ст.189 ЖК РФ.
Практический результат
Внесение указанных изменений в статью 189 ЖК РФ позволит восстановить основополагающие принципы частной собственности, права собственников жилья самим своей волей и в своих интересах определять судьбу своей собственности в МКД, владеть пользоваться и распоряжаться общим имуществом, а УК и местные власти — сподвигнет на работу с населением, соблюдение и уважение законов.