Предложение о совершенствовании механизма защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости при признании сделок недействительными на вторичном рынке

При признании судом сделки купли-продажи недвижимости недействительной покупатель оказывается в крайне уязвимом положении: квартира возвращается продавцу, однако возврат денежных средств покупателю фактически ничем не обеспечен. На практике это приводит к тому, что добросовестный приобретатель лишается и недвижимости, и денег, а судебное решение остаётся неисполненным в части реституции. Отсутствует эффективный механизм защиты имущественных прав добросовестных приобретателей.

Практический результат

Данный механизм обеспечит:
законность - решение суда будет в полной мере соответствовать принципу двусторонней реституции, закреплённому в статье 167 ГК РФ;
справедливость - баланс интересов сторон будет соблюдён, поскольку обе стороны получат равные гарантии исполнения решения;
исполнимость - судебное решение станет реально исполнимым, а не декларативным.
Особое значение данный механизм имеет для защиты прав покупателей на вторичном рынке недвижимости. Если сделка была совершена по цене ниже рыночной, покупатель получит именно ту сумму, которую фактически уплатил, что исключает возможность злоупотреблений.
Необходимые изменения законодательства:
Реализация данного предложения потребует внесения изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 167), Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, а также в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Решение

Механизм реализации:
При признании сделки недействительной суд в резолютивной части решения указывает на установление залога (обременения) на объект недвижимости:
в размере суммы, фактически уплаченной покупателем из собственных средств;
при использовании кредитных (ипотечных) средств - пропорционально долям покупателя и кредитной организации в общей сумме сделки.
Регистрация залога производится Росреестром одновременно с регистрацией перехода права собственности на основании вступившего в законную силу судебного решения.
При этом продавец вправе самостоятельно реализовать спорное имущество с согласия залогового кредитора (покупателя). Данный механизм позволяет продавцу избежать принудительной реализации на торгах и сохранить контроль над процессом продажи.
Кроме того, суды вправе предоставить продавцу отсрочку исполнения решения на срок до одного года (статья 203 ГПК РФ), что позволяет продавцу получить разумное время для изыскания денежных средств или самостоятельной реализации имущества.
В случае неисполнения продавцом обязанности по возврату денежных средств в установленный судом срок покупатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество. Квартира реализуется на публичных торгах в порядке, предусмотренном законодательством об ипотеке. Вырученные средства направляются на удовлетворение требований покупателя (залогодержателя), а оставшаяся сумма возвращается продавцу.

Для голосования вы должны быть .

Внимание! Отозвать голос можно только один раз в течение 2 часов с момента голосования

Для рассмотрения решения на федеральном уровне осталось 99 991 голос

Против решения: 0 голосов

← К началу списка инициатив