Закрепленная в статьях 44-48 Жилищного кодекса РФ процедура проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме неоправданно сложна и оторвана от жизни, так как проведением собрания как правило занимаются обычные граждане, не имеющие специальных знаний и навыков, а не специализированные учреждения. Проблемы следующие:
1. Для очного собрания практически невозможно собрать кворум, особенно в больших домах по 300-500 квартир. Это приводит к необходимости проводить повторное собрание с той же повесткой дня, но в заочной форме. Однако даже при очном голосовании целесообразнее оформление решения каждого собственника в письменной форме, нежели указание в протоколе только общего количества проголосовавших за, против и воздержавшихся, так как протокол в итоге подписывают председатель и секретарь собрания, а это делает невозможным последующую проверку результатов голосования. В этой ситуации очное голосование теряет смысл.
2. Извещение собственников о собрании указанными в ЖК РФ способами весьма проблематично: заказными письмами - неоправданно дорого для инициатора; обойти всех собственников и выдать уведомление всем под роспись нереально, так как собственник может не проживать в квартире или просто не открыть дверь; чтобы размещать уведомление в определенном месте дома, необходимо решением общего собрания определить такое место, а для этого нужно хотя бы первый раз сообщить о собрании одним из вышеуказанных способов.
3. На практике инициатору собрания необходимо иметь реестр собственников, однако предоставление такого документа органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, или иным органом в законе не предусмотрено.
4. Решение принимается большинством голосов, поданных "за", поэтому решение "воздержался" равносильно решению "против".
5. В ЖК РФ (ч. 6 статьи 46) неоправданно размыто определены условия, при которых суд может отменить решение общего собрания. Отсутствует формулировка, позволяющая отменить решение общего собрания решением, принятым на другом общем собрании.
6. Статьёй 47.1 ЖК РФ определена возможность проведения голосования с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, однако данный функционал в системе до настоящего времени не реализован.
Практический результат
1. Понятность процедуры проведения общего собрания для большинства граждан.
2. Оперативность принятия собственниками решений по вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания.
3. Отсутствие лазеек для несогласного меньшинства для отмены решений, принятых большинством, по формальным основаниям.
Дополнительные материалы
Внести в ЖК РФ поправки, предусматривающие следующее.
1. Исключить разделение общих собраний на очные и заочные. Закрепить необходимость принятия решений собранием на основании оформленных в письменной форме решений каждого собственника. Реализовать возможность проведения совместного обсуждения вопросов повестки дня по инициативе любого из собственников, а не только инициатора собрания.
2. Уведомление о проведении собрания направляется (размещается) любым доступным способом. Так как инициатор собрания заинтересован в наличии кворума и принятии решений, он сам определяет эти способы из числа возможных (например, размещение объявления в лифтах и на информационных досках, на сайте управляющей компании, отправка по электронной почте (при наличии адресов), а кому-то и вручение под роспись или отправка заказным письмом).
3. Ввести федеральным законом обязанность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, предоставлять по запросу инициатора общего собрания реестр собственников помещений в МКД, содержащий наименование (ФИО) собственника, № квартиры или описание нежилого помещения, принадлежащей собственнику, площади помещения и адреса регистрации собственника. Предусмотреть право собственника на получение персональных данных лица, запросившего реестр собственников.
4. Определить, что отсутствие решения собственника по вопросу повестки дня равносильно голосованию "против".
5. Определить, что решения принимаются большинством голосов всех собственников (в отдельных случаях - 2/3 голосов всех собственников), а не только принявших участие в голосовании. В этом случае определение кворума не требуется. А решения принимаются только по тем вопросам повестки дня, по которым большинство голосов подано "за". Таким образом, несогласие кого-либо с решением собрания не влияет на итоги голосования, а оспорить его можно только при наличии нарушений при голосовании или в случае принятия решения, действительно нарушающего права и законные интересы кого-то из собственников. Определить закрытый перечень оснований для отмены в судебном порядке решений общего собрания, предусмотрев возможность их досудебной отмены решением другого общего собрания.
6. Определить правовым актом ответственный орган и сроки внедрения функционала государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, позволяющего проводить общие собрания собственников.