В настоящее время если имеешь ипотечную квартиру, вовремя платишь платежи, но по какой-то причине (изменился доход, состав семьи и т.д.) хочешь поменять ее на другую (возможны варианты как большей, так и меньшей стоимости (площади) - в зависимости от обстоятельств) и также продолжать оплачивать ее по ипотеке (продав прежнюю квартиру), то это сделать крайне затруднительно, т.к.:
1) необходимо провести сделку продажи квартиры из-под залога банка, полностью согласовав и проведя совместно это с банком - единого алгоритма нет, в каждом банке свои правила, самый худший - "пусть покупатель в качестве аванса вносит полностью остаточную сумму задолженности по ипотечному кредиту в банк, а остальное доплатит уже после снятия залога с нашей стороны". В этом случае очень рискует покупатель (в зависимости от оставшейся суммы непогашенного долга перед банком), т.к. процесс снятия залога отнюдь не моментальный и проводится через Росреестр в течение нескольких рабочих дней, да и вносить большой аванс за квартиру (чем обычно) захочет далеко не каждый покупатель;
2) после этого приобрести новую квартиру можно только пройдя опять "все круги ада" при получении нового ипотечного кредита (банк при этом любой, необязательно прежний) - часть потенциальных заемщиков эта процедура отпугивает, да и не всегда повторно на 100% возможна (например, доход семьи стал менее официальным, и теперь показать справки 2-НДФЛ на прежние суммы невозможно, хотя деньги для внесения ежемесячных платежей реально есть).
В итоге для переезда в новую квартиру необходимо найти покупателя, соглашающегося на все условия банка (что уже непросто и продажа квартиры усложняется) и заново пройти всю процедуру получения ипотечного кредита и одобрения новой квартиры банком. Часть семей из-за этого не могут улучшить свои жилищные условия.
Практический результат
1) Такая процедура позволит сократить бюрократию при возникновении желания переехать из одной ипотечной квартиры в другую.
2) Повысится привлекательность ипотеки в целом, т.к. заемщики не будут бояться "жить всю жизнь в одной квартире пока не выплатят кредит полностью", большинство их не представляет как это можно сделать и сейчас, но процедура достаточно сложна.
3) Кредитный портфель банков будет более стабильным, т.к. в этом случае заемщик останется в этом же банке и не станет искать новый банк с более подходящими условиями из-за сложной процедуры полного погашения кредита сторонним лицом (покупателем квартиры).
4) Дополнительно оживет рынок недвижимости как первичный, так и вторичный, т.к. желающих приобрести квартиры, в данный момент обремененные ипотекой, станет больше из-за простоты процедуры снятия залога.
Предлагаю МинФину и ЦентроБанку разработать законопроект, позволяющий уже действующим ипотечным заемщикам (не допускающим просрочек и иных нарушений) переносить залог по действующему кредитному договору на другой объект недвижимости (по выбору заемщика), отвечающего всем требованиям этого банка (тип жилья, реальная рыночная стоимость нового объекта недвижимости в сравнении с остатком задолженности у заемщика, год постройки и кап.ремонта, отдаленность от филиалов банка и т.п.) по упрощенной схеме:
1) заемщик пишет заявление в банк, что хочет перенести залог по действующему кредиту на другой объект недвижимости и предоставляет на него документы (включая отчет об оценке стоимости);
2) банк рассматривает этот пакет документов и после согласования разрешает провести обе сделки одновременно в своем офисе со своим представителем (в качестве посредника), который проследит за правильностью их проведения и за соблюдением интересов банка. При этом полностью погашать прежний кредит и вносить большие авансы от покупателя нет необходимости.;
3) обе сделки регистрируются одновременно в Росреестре.
Необходимо законодательно прописать, чтобы в целом сделка считалась состоявшейся и зарегистрированной если обе ее части пройдут успешно, и у Росреестра не будет вопросов к участникам обеих сделок. В случае обнаружения несоответствий хотя бы по одной из сделок временно приостанавливать регистрацию перехода обоих прав собственности, дав всем сторонам исправить ошибки, и только если в определенный период (например 1 мес.) эти ошибки не будут устранены сторонами, только тогда отменять обе сделки сразу. В этом случае заемщик остается с прежней квартирой, а покупатель его квартиры получает свой аванс обратно;
4) при удачном завершении сделки заемщик пользуется новой квартирой и платит прежний кредит уже за нее, а его покупатель живет в его прежней квартире, которая уже не состоит в залоге у банка.