По договору управления управляющие компании и ТСЖ берут на себя обязательства должным образом исполнять свои обязанности по обеспечению бесперебойной работы жилых домов.
На деле - часты порывы в системах горячего и холодного водоснабжения, высокие тарифы ОДН только потому, что управляющая компания или ТСЖ вопреки требований жильцов не устанавливают в домах общедомовые приборы учета горячей, холодной воды, подаваемых калорий (тепло) и электричества.
По сути, все огрехи управляющих компаний и ТСЖ, которые являются следствием слабого контроля за состоянием жилого фонда, несвоевременного и некачественного обслуживания домов, непринятия мер по предупреждению аварий на сетях жилых домов, оплачиваются опять-таки за счет собственников жилых помещений.
А если, например, из-за перепадов давления прорывает стояк холодной или не дай бог горячей воды, а контроль за состоянием давления к слову должны осуществлять те же управляющие компании и ТСЖ, собственники жилых помещений по полгода доказывают в судах вину и недостаточную работы этих вот компаний, а потом, при удачном исходе дела, месяцами дожидаются выплат. И выплачивают то они опять денежные средства не из своего резерва, а с общего счета - пополняем который мы, собственники жилья.
Кроме того, финансирование работы УК и ТСЖ производится за счет средств собственников жилья, что делает работу указанных образований неэффективной, поскольку, фактически вне зависимости от результатов своей работы, оплату в т.ч. за неоказанные услуги они получают гарантировано, включая сумму в квитанции, которые мы исправно оплачиваем.
При этом в случае неоплаты (задержки оплаты ком услуг) УК и ТСЖ рассылают письма с требованием немедленно оплатить задолженность и грозными предупреждениями об обращении в суд для взыскания задолженности с жильцов в судебном порядке. Вместе с тем, грозные письма самих жильцов в адрес УК и ТСЖ о том, что они не работают и жильцы будут обращаться в суд, вызывают смех у работников системы ЖКХ.
Справедливости нет в этой сфере. Предлагаю навести порядок в данной сфере и ввести понятие ответственности управляющих компаний и ТСЖ в Жилищный кодекс РФ.
Практический результат
Долгожданная реформа ЖКХ, предотвращение одурачивания собственников жилья, подчинение воле собственников жилья управляющих организаций и ТСЖ (а не наоборот), искоренение коррупции в данной сфере, оптимизация работы УК и ТСЖ.
Предлагаю ввести понятие ответственности управляющих компаний и ТСЖ в Жилищный кодекс РФ.
Механизм реализации следующий.
Контрольные функции в сфере ЖКХ возложены на госжилинспекцию, которая, очень рада наказать копеечкой УК и ТСЖ.
В случае аварии на той же теплотрассе или сети холодного водоснабжения государственной жилищной инспекцией создается экспертная комиссия, которая определяет причину аварии и виновность УК или ТСЖ - а это следует прописать в типовом договоре долевого участия в расходах на содержание и ремонт общего имущества
При выявлении виновности УК (управляющей компании) или ТСЖ, налагать на них штраф - в пользу бюджета муниципального образования, на территории которого они осуществляют деятельность.
Ах да... не полное предложение, по причине того, что до сих пор гражданским кодексом РФ не установлена форма и условия типового договора долевого участия в расходах на содержание и ремонт общего имущества, как следствие - в него включают дополнительные сборы и т.д. и нет никакой ответственности перед собственниками.
В действующих договорах в разделе прав и обязанностей заказчика (это мы с Вами - собственники), который состоит из 30-40 пунктов, раздел прав и обязанностей УК или ТСЖ состоит буквально из 5-6 пунктов. Несправедливо? Я тоже так думаю.
Необходимо установить типовой договор долевого участия в расходах на содержание и ремонт общего имущества, где законодательно прописать те условия, которые УК и ТСЖ не имеют права игнорировать в свою пользу. В этом типовом договоре необходимо прописать условия ответственности УК и ТСЖ перед собственниками и муниципалитетом в лице госжил инспекции, а также законодательно закрепить обязанность УК и ТСЖ прописывать, какой процент от каждого рубля за каждый квадратный метр жил площади, является официальной накруткой УК или ТСЖ, которая позволяет им существовать - ведь инвестируем в них мы, собственники.
С учетом обилия жилого фонда у каждой УК или ТСЖ такой процент должен быть на уровне 0,5-1% от стоимости оплаты услуг за содержание и ремонт имущества, которая указана в договоре.
Все штрафы необходимо списывать с личного счета УК и ТСЖ. А не с общего счета компании, который предназначен в т.ч. для оплаты содержания и ремонта общедомового имущества.
В типовом договоре прописать односторонний отказ от исполнения обязательств по договору со стороны собственников жилья или отказ собственников от договора путем выбора другой управляющей компании или создания иного ТСЖ - без мнения заменяемой УК или ТСЖ. Для этого необходимо ввести упрощенный порядок выбора УК или создание ТСЖ.
Напомню - 99,9% УК созданы в форме ООО. Согласно закона об ООО - Общество с ограниченной ответственностью создается в целях извлечения прибыли от своей деятельности (постскриптум - бизнеса). Т.е. УК и ТСЖ это определенного свойства бизнес, который спонсируем мы с вами, дорогие друзья. Логика очевидна - чем больше УК (в контексте ООО) сэкономит на нас и на услугах в нашу пользу, тем больше процент дивидендов, которые в виде прибыли получат собственники компании, а такого ни в одной стране мира в системе ЖКХ нет. И такое грабительское отношение нужно прекратить. Нужно создать такие конкурентные условия для работы, чтобы они работали за копейки платы от каждой квартиры, но в совокупности обслуживаемого жилого фонда, у них получалась достаточная экономическая подоплека к деятельности. Следствие - мелкие УК уйдут с рынка, а крупные - будут бороться за каждый дом, с которого они получать максимум 1000 рублей в месяц на свой счет, а не 200-500 тысяч рублей в месяц как сейчас из которой они может быть соизволят выделить на ремонт 100 тысяч рублей в год.
Эта реформа также требует внесение изменений в тарификацию услуг. Тарифы должны согласовываться на уровне Правительства РФ, а по отношению к субъектам должны использоваться коэффициенты.