Признание апартаментов жилыми помещениями, внесение термина апартаменты в ЖК РФ

Апартаменты – новый тип недвижимого имущества, в котором все помещения нежилые.
В 2014 году в Москве насчитывалось порядка 2 млн кв. м апартаментов, а в объемах продаж новостроек апартаменты составили в среднем около 40%.
На всей территории Российской Федерации построены тысячи Зданий с помещениями квартирного типа - апартаментами. Многие апартаменты, попадающие под требования банков – аналогичны квартирам, на подобные апартаменты банки выдают ипотечные жилищные кредиты по программе «готовое жильё» и «строящееся жильё».
Достаточно часто наименование Зданий, в которых они находятся - Гостиница (апартаменты) квартирного типа, но при этом некоторые Здания ещё имеют назначение - Многоквартирный дом, согласно технической документации. Данный вид жилья соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384- ФЗ (ред. от 02.07.2013) "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ (ред. от 26.07.2019) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Постановлению Правительства РФ от 25 марта 2015 г. № 269 "О внесении изменений в Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"
Правовой статус данных помещений законодательно не определен. Но в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 46 «Преступления против конституционных прав граждан: разъяснения Пленума ВС РФ» указывается то, что апартаменты не входят в жилой фонд (законодательно), но признаются жильём по праву временного проживания. Разъясняя вопросы применения ст.139 УК РФ ("Нарушение неприкосновенности жилища"), ВС РФ отметил, что уголовную ответственность по этой статье влечет незаконное проникновение:
- в индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями (например, верандой, чердаком, встроенным гаражом);
- в жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и пригодное для постоянного или временного проживания (квартиру, комнату, служебное жилое помещение, жилое помещение в общежитии и т.п.);
- в иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но предназначенное для временного проживания (апартаменты, садовый дом и т.п.).
Вместе с тем незаконное проникновение, например, в помещения, строения, структурно обособленные от индивидуального жилого дома (сарай, баню, гараж и т.п.), если они не были специально приспособлены, оборудованы для проживания, а также в помещения, предназначенные только для временного нахождения, а не проживания в них (купе поезда, каюту судна и т.п.), не может быть квалифицировано по указанной статье.
На основании этого можно твердо утверждать, что апартаменты – это вид жилища, предназначенного для проживания человека.
Апартаменты в зданиях, гостиницах, санаториях имеют иное функциональное назначение. Такие помещения используются для временного пребывания, отдыха или лечения. В отличие от них, под местом жительства понимается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Это указано в ст.20 ГК РФ. При этом возможность регистрации по месту жительства не ставится в зависимость от права собственности на это помещение.
Право собственности на здание (кроме апартаментов) ни за кем не зарегистрировано. В данном случае имущество общего пользования будет принадлежать всем собственникам апартаментов и других нежилых помещений на праве общей собственности. Данный вывод подтверждается судебной практикой – п.3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество зданий». В нем указано, что «право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как же собственники нежилых помещений должны договариваться об управлении общим имуществом? Данная ситуация прямо не предусмотрена действующим законодательством. Однако в подп.3 ч.1 ст.4 ЖК РФ сказано, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» в соответствии с п.1 ст.6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, разрешает применять нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.249, 289 и 290 ГК РФ и ст.44–48 ЖК РФ. Из чего можно сделать вывод, что в нежилом здании, в котором в качестве самостоятельных объектов выделены нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности разным лицам, возникают отношения по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Жилищное законодательство в нежилых зданиях можно применять только к отношениям пользования общим имуществом посредством проведения общих собраний собственников помещений. Эти отношения можно приравнять, так же как и в МКД, к отношениям общей долевой собственности. Следовательно, собственникам нежилых помещений в здании, как и собственникам квартир, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество – общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (аналогия со ст.289 и 290 ГК РФ).
Апартаменты точно могут быть признаны жильем, и согласно Проекту «Ипотека и арендное жилье», который в 2017 году стал единственным документом по развитию рынка ипотеки и жилищного строительства.
Законодательство, регулирующее ипотечное кредитование:
означает следующие законодательные акты, а также подзаконные акты, принятые во исполнение указанных ниже законодательных актов:
a) Закон о потребительском кредите;
b) Закон о защите прав потребителей;
c) Закон об ипотеке (в части, применимой к ипотеке недвижимости, принадлежащей или приобретаемой физическими лицами);
d) Закон о рекламе (в части рекламы финансовых услуг и финансовой деятельности);
e) ГК РФ (в части норм, касающихся кредитования физических лиц, и применимых норм из общих положений о залоге).
Предмет ипотеки: Имущество (недвижимое имущество либо имущественные права требования по договору участия в долевом строительстве), обеспечивающее исполнение обязательств по кредитному договору и передаваемое в залог по договору об ипотеке (договору залога прав требования) или залог которого возникает в силу закона.
Минстрой России и АО «ДОМ.РФ» занимаются развитием рынка ипотеки в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье».
Цель проекта — улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья и стимулирования спроса на него.
Продукт «приобретение квартиры на этапе строительства»:
цель: Приобретение квартиры/апартаментов на первичном рынке жилья путем заключения договора участия в долевом строительстве или договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве - противоречив. Признавать после сдачи Здания в эксплуатацию апартаменты – нежилым помещением – нарушать конституционные права граждан на жилище, так как для многих покупка данного вида недвижимости для жилья – единственная возможность улучшить свои жилищные условия. Да и как кредит может браться на покупку готового или строящегося жилья - и при этом на каком-то этапе строительства вдруг стать нежилым помещением? Как нежилое помещение может улучшить жилищные условия гражданина?
Согласно "ОК 013-2014 (СНС 2008). Общероссийскому классификатору основных фондов" (принят и введен в действие Приказом Росстандарта от 12.12.2014 N 2018-ст) (ред. от 08.05.2018) ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ РЕГУЛИРОВАНИЮ И МЕТРОЛОГИИ «ОБЩЕРОССИЙСКИЙ КЛАССИФИКАТОР ОСНОВНЫХ ФОНДОВ» ОК 013-2014 (СНС 2008) Russian classification of fixed assets (в ред. Изменений № 1/2015 ОКОФ, утв. Приказом Росстандарта от 25.12.2015 № 2202-ст, № 2/2016 ОКОФ, утв. Приказом Росстандарта от 28.09.2016 № 1234-ст, № 3/2017 ОКОФ, утв. Приказом Росстандарта от 04.07.2017 № 631-ст, 4/2017 ОКОФ, утв. Приказом Росстандарта от 13.10.2017 № 1422-ст, 5/2018 ОКОФ, утв. Приказом Росстандарта от 08.05.2018 № 225-ст) жильём признаются различные и достаточно спорные виды недвижимости.
В качестве примера можно привести выдержку из пункта 100.00.10.10 Дома (помещения), предназначенные для жилья:
100.00.00.00 ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ И ПОМЕЩЕНИЯ 100.00.10.00 Здания (помещения) жилые, не входящие в жилищный фонд 100.00.10.10 Дома (помещения), предназначенные для жилья
100.00.10.11 Дома щитовые
100.00.10.12 Домики садовые
100.00.10.13 Помещения контейнерного типа жилые
100.00.10.14 Вагоны-дома передвижные для дач
100.00.10.20 Помещения, приспособленные под жилье (вагоны и кузова железнодорожных вагонов, суда)
100.00.20.20 Здания общежитий
100.00.20.21 Здания спальных корпусов школ-интернатов, детских домов
100.00.20.22 Здания домов для престарелых и инвалидов
100.00.30.00 Исторические памятники
100.00.30.10 Исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома
То есть даже помещения, приспособленные под жилье (вагоны и кузова железнодорожных вагонов) - могут быть пригодными для жилья.
Назначение здания является его определяющим фактором и более важным, чем наименование.
Большинство апартаментов находятся в так называемых Зданиях квартирного типа.
Данное наименование - Гостиница (апартаменты) квартирного типа - подходят по программе ипотечного кредитования в том числе. Многие люди получили ипотеки по ипотечному жилищному кредиту на квартиру. (строящееся жилье)
Данное жилье - апартаменты часто являются единственным пригодным для проживания жильем, которые граждане приобретают с привлечением собственных и посредством средств ипотечного жилищного кредита.
Жители зданий с апартаментами интересуются – как жители (согласно техническому плану) будет участвовать в Всероссийской переписи населения 2020 года — мероприятии, которое будет проводиться на всей территории Российской Федерации по единой государственной статистической методологии в целях получения обобщённых демографических, экономических и социальных сведений не имея ни временной, ни постоянной регистрации по месту жительства?
Нежилыми же помещениями в многоквартирных домах являются обычно кафе, магазины, офисы и другие объекты, отвечающие данному статусу. У таких помещений имеются владельцы и на них в обязательном порядке оформляется свидетельство о праве собственности. В ЖК РФ Статья 22. «Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение» прописаны условия,
при которых жилое помещение может быть переведено в нежилое:
- помещение обеспечено отдельным входом (допускается его оборудование из оконного проема);
- отсутствие зарегистрированных лиц в помещении;
- отсутствие прав на помещение третьих лиц;
- объект не является частью жилого помещения.
Исходя и требований – помещение должно быть обеспечено отдельным входом – апартаменты точно не могут быть признаны нежилым помещением. Достаточно часто в Гостиницах квартирного типа выход из апартаментов (номеров квартирного типа) осуществляется в общий коридор, который является общей домовой собственностью граждан.
Пункт 4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Эти пункты нарушают и противоречат вышеперечисленным ФЗ, Постановлениям, Программам о жилье.
Апартаменты в таком случае должны быть признаны жилым помещением по вышеперечисленным фактам. Денежные средства в рамках кредитного договора не могут быть привлечены под программы «строящегося жилья», если апартаменты - это нежилое помещение. Нежилое помещение предполагает рамки другого кредитования и рамки других целей, если банк выдал ипотечный жилищный кредит на покупку апартаментов - то апартаменты следует признавать жилым помещением, так как кредит, полученный в банке назывался бы по другому - коммерческим кредитом на покупку коммерческого помещения.
Арбитражный суд г. Москвы Дело № А40-44489/18-171-323 установил понятие апартамента в данном деле и площади, именуемые в техническом паспорте здания как «гостиницы», апартаменты(номера, комнаты) с жилой площадью площадью как «жилое в нежилых помещениях»
Следует также отметить, что на данный момент приравнивание апартаментов к нежилым помещениям ущемляет право проживающих в них людей на получение социальной защиты, правом воспользоваться новыми льготами и ФЗ -материнский капитал, Федеральным законом от 03.07.2019 г. № 157-ФЗ предусмотрена возможность возникновения у граждан — заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам) при рождении у них в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года третьего или последующих детей права на получение государственной поддержки для целей полного или частичного погашения задолженности по ипотечному кредиту (займу) в размере не более 450 тыс. рублей. Владельцам апартаментов в этом праве отказывают, как и в снижении ипотечных ставок (снижении ипотечной ставки до 6%) под предлогом того, что помещение является нежилым. При этом осуществить перевод помещения из нежилого в жилое невозможно по причине того, что оно обременено ипотечным жилищным кредитом ( банки при этом дают своё согласие на перевод такого вида жилья в жилое).
Согласно СП 257.1325800.2016 СВОД ПРАВИЛ ЗДАНИЯ ГОСТИНИЦ Правила проектирования Buildings of hotels. Regulations of design ОКС 91.040.10 Дата введения 2017-04-21 В данном своде правил в пунктах:
3.1. есть определение апартаментов - апартамент: Номер, состоящий из нескольких жилых комнат со спальным/спальными местом/местами и отдельным, предназначенным для отдыха, помещением с кухонным уголком.
Примечание - К этой категории относятся номера, состоящие из двух и более жилых комнат (гостиной/столовой и спальни), имеющие кухонное оборудование. [ГОСТ Р 53423-2009, статья 2.3.9]
3.9 номер в средстве размещения: Одна или несколько жилых комнат/помещений с мебелью, оборудованием и инвентарем, необходимыми для временного проживания. [ГОСТ Р 51185-2014, статья 3.13]
3.10 номерной фонд: Общее количество номеров (жилых комнат для проживания) в средстве размещения. [ГОСТ Р 51185-2014, статья 3.12]
5.4 Расстояние между гостиницей и существующими, а также проектируемыми жилыми и общественными зданиями определяется на основе расчетов инсоляции и естественной освещенности помещений в соответствии с СП 52.13330, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076 и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278.
6.1.1 Здания гостиниц, их техническое оборудование и оснащение должны соответствовать ГОСТ Р 51185.
В составе гостиниц обязательным является наличие жилой и приемно-вестибюльной групп помещений.
6.2 Требования к жилой группе
6.2.1 В группу жилых помещений входят: номера, помещения поэтажного обслуживания, помещения общественного назначения (холлы, детские комнаты и др.).
В соответствии с СП 257.1325800.2016 СВОД ПРАВИЛ ЗДАНИЯ ГОСТИНИЦ - апартаменты - это жилые помещения.
Признание апартаментов жилыми, внесение термина апартаменты в ЖК РФ - поможет в восстановлении жилищных прав 200 000 семей, которые сегодня живут в помещениях такого типа.

Признание апартаментов жилыми, внесение термина апартаменты в ЖК РФ - поможет в восстановлении жилищных и социальных, конституционных прав 200 000 семей, которые сегодня живут в помещениях такого типа.