ФЗ N 256 от 29.12.2006 и Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий» в части обязательства по выделению долей при погашении ранее выданного ипотечного кредита средствами материнского (семейного) капитала предусмотрена обязанность выделить доли членам семьи в недвижимости, ипотечный займ по которой был погашен с использованием средств материнского (семейного капитала). Указанное требование не учитывает ситуацию, при которой семья, использующая данную меру господдержки, погасив ипотечный займ за ранее приобретённую недвижимость, приобретает новую (в этом случае «старую» недвижимость нужно продать в максимально короткие сроки), настоящей проблемой на практике становится установленная обязанность о выделении долей на всех членов семьи именно в «старой» недвижимости. Обсуждаемое требование создаёт следующие существенные проблемы:
- снижение покупательского спроса на квартиру с «детскими» долями из-за длительности процедуры одобрения сделки со стороны органов опеки и попечительства;
- дополнительные некомпенсируемые траты семьи на оплату госпошлины при подачи заявлений о выделении долей, оплату услуг нотариуса при подготовке и удостоверении договора купли-продажи (сделка только нотариальная, сумма существенная);
- необходимость уплаты НДФЛ с продажи такой недвижимости (напомню, что рассматривается вариант альтернативной сделки, когда после погашения ипотеки недвижимость продаётся и приобретается новая)
- значительно увеличивается затраченное время для совершения сделок, при этом не все покупатели готовы к таким неудобствам со стороны продавцов.
При всем вышеперечисленном, обязанность выделить доли также сохраняется и по отношению к приобретаемому жилью. Данная норма вынуждает семьи исполнять требование закона о наделении членов семьи долями дважды - при продаже и при последующей покупке (одновременно).
Практический результат
Внесение изменений в закон и подзаконные акты в обсуждаемой части избавит семьи от нелогичных, длительных и затратных действий по выделению долей в недвижимости, которую планируется продавать. Соответственно, уменьшится нагрузка в этой части на Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии, а также на органы опеки и попечительства. Также в такой ситуации предлагаю вернуть в текст Закона предоставление нотариального обязательства в качестве гарантии выполнения установленного требования о выделении долей членам семьи в приобретаемой недвижимости, которая будет оплачена денежными средствами, полученными от продажи недвижимости, ипотечный займ по которой был погашен с использованием средств материнского (семейного) капитала.