В настоящее время сложилась вопиющая ситуация, связанная с отсутствием законодательной четкости, наличием целого ряда законодательных противоречий и коллизий, а также отсутствием гарантий защиты прав граждан, приобретающих землю для строительства домов в коттеджных поселках. Из-за законодательных лазеек, позволяющих продавать участки на территории коттеджных поселков через подставных частных лиц, сохранять в частной собственности земли под дорогами и коммуникациями, а также из-за отсутствия стандартов качества предоставления услуг застройщиками коттеджных поселков и сервисными организациями, а также контроля исполнения обязательств застройщика со стороны местной исполнительной власти и комитетов надзора над строительством, грубо нарушаются права десятков тысяч граждан РФ:
1. Имеют место постоянный обман на этапе первоначальных заключений договоров и невыполнение обязательств со стороны застройщика, например, обязательств по обеспечению инфраструктурой, коммуникациями, объектами благоустройства. Причем зачастую из-за отсутствия стандартов заключения договоров и четкого законного определения понятий, граждане фактически оказываются бесправными и не могут защитить свои права, получая отписки от органов местной исполнительной власти и различных комитетов.
2. Застройщик, оставив в собственности подставных частных лиц участки под дорогами и коммуникациями, навязывает жителям коттеджных поселков собственную сервисную организацию с немотивированными тарифами, непрозрачной системой оплаты, кабальным для собственников договором и полным отсутствием стандартов качества. При этом у собственников участков отсутствует возможность коллективного и свободного выбора сервисной организации. Данные нарушения являются грубым нарушением закона «О защите прав потребителей», а также антимонопольного законодательства.
3. Навязанные застройщиками сервисные организации и управляющие компании чинят препятствия проезду собственников, их гостей, рабочих, осуществлению подключения к коммуникациям, что является грубым нарушением законодательства о свободе частной собственности.
4. Коммуникации в коттеджных поселках часто не регистрируются, не вводятся в эксплуатацию должным образом, что ставит под угрозу жизнь и здоровье проживающих, а также состояние окружающей среды.
Таким образом, десятки тысяч граждан Российской Федерации, среди которых также есть значительная часть незащищённых категорий граждан, таких как дети, пенсионеры, инвалиды, оказались заложниками отсутствия защиты со стороны законодательства, что открывает полную свободу для произвола застройщиков.
Практический результат
Защита прав граждан-владельцев индивидуальных участков и домовладений от самоуправства так называемых застройщиков и управляющих/сервисных компаний.
Снижение уровня социальной напряженности среди жителей "коттеджных поселков".
Снижение нагрузки на судебную систему, наведение порядка и ясности в данной области.
Развитие малоэтажной застройки и, как результат, экономический рост.
1. Законодательно установить юридический статус коттеджных поселков, что может и что не может называться коттеджным поселком.
2. Законодательно определить нормы обеспечения и стандарты исполнения обязательств по строительству коммуникаций и инфраструктуры в коттеджных поселках, в частности центральной канализации, водопровода, газопровода, дорог и проездов, объектов торговли товарами первой необходимости, ресурсами здравоохранения и образования. Данные нормы и стандарты не должны быть ниже общих стандартов обеспечения.
3. Законодательно установить процедуру и четкий регламент разработки, согласования и утверждения проектов застройки коттеджных поселков, в том числе четко прописать в них наличие, спецификации и характер коммуникаций, инфраструктуры, дорог, установить процедуру контроля за исполнением данных обязательств застройщиками со стороны исполнительной власти и комитетов по строительству.
4. Законодательно установить предельные сроки исполнения взятых на себя застройщиками коттеджных поселков обязательств по застройке, ответственность за нарушение сроков.
5. Прописать процедуру подписания и стандарты договоров купли-продажи земельных участков в коттеджных поселках, в частности:
a. включить в них описание объектов коммуникаций и жизнеобеспечения данного земельного участка/землевладения или же обязать застройщика подписывать отдельные договоры обеспечения покупателей вышеперечисленным.
b. определить и регламентировать статус и количество организаций, имеющих право осуществлять первичную продажу участков под застройку и/или домовладений в коттеджных поселках.
c. обязать застройщиков на этапе подписания договоров купли-продажи предоставлять проект застройки на ознакомление и подпись покупателю земельного участка и/или домовладения.
6. Запретить собственность отдельных частных лиц на общие земли в коттеджных поселках, то есть на участки под дорогами, проездами, зонами отдыха, коммуникациями, и определить сроки и процедуры перевода уже существующей личной собственности на общие земли и коммуникации в общую (фактически, по аналогии с многоквартирными домами), покупатели участков также приобретают права и на общие участки или же это право сохраняет за собой муниципалитет, но никак не частные лица.
7. Четко определить регламенты и стандарты предоставления качества сервисных услуг обслуживающими организациями поселка. Определить порядок расчётов и предельные тарифы предоставления сервисных услуг. Законодательно закрепить возможность и наличие свободного выбора сервисной организации/управляющей компании собственниками земельных участков.
8. Внести изменения в законодательство о рекламе и запретить любую рекламу коттеджных поселков, не соответствующих нормам и стандартом качества обеспечения жизнедеятельности, а также тех, в которых продажа участков не осуществляется непосредственно рекламирующей организацией.