На мой субъективный взгляд, в сфере жилищного строительства на сегодняшний день существует ряд концептуальных проблем, главной из которых является мягко говоря недальновидная политика Правительства РФ в данном направлении. В рамках поправок в 214-ФЗ застройщики финансируют стройку посредством проектного финансирования. Средняя ставка в рамках проектного финансирования 8-10% на непокрытую часть выбранного лимита, 4-6% на покрытую часть лимита и покрывается она средствами на эскроу-счетах, здесь маленькая оговорка, я не учитываю программы для застройщиков по субсидированию процентных ставок в рамках проектного финансирования, которые предлагает Министерство экономического развития. Естественно для застройщика важно покрывать выборку лимита средствами дольщиков на эскроу-счетах, тем самым продавать темпами +/- равными темпам их выборки. Получается следующая картина, банк по предоставлении застройщиком документов разрешает «выбирать" лимит кредитования, застройщик начинает строить и продавать. Допустим в начале месяца застройщик выбрал лимит на 100 млн. руб., и продал +/- на ту же сумму, разместив средства дольщиков на счетах эскроу, а следовательно, фактически банк зарабатывает 4-6% на проектном финансировании + ещё и деньги бесплатные обратно получает на срок стройки. То есть, фактически не имея рисков, просто зарабатывает. Это я не считаю комиссии за выдачу, комиссии от страховки и т.п. В начале 2020 года говорят - «все пропало, надо стимулировать ипотечное кредитование». В итоге Правительство РФ запускает «Господдержку 2020» и получается следующее – банк зарабатывает на проектном финансировании, не имея рисков (согласно тому что описано выше) + зарабатывает на ипотеке 8-10% (государство ведь покрывает недополученную прибыль по выданным в рамках господдержки ипотечным кредитам), так же, не имея рисков невозврата, так как деньги на эскроу-счете, если просрочка то суд, пени + возврат средств в погашение кредита со счета эскроу, либо продажа прав требований. Здесь так же не включены различные комиссии и доп.продажи.
Застройщики, понимая, что «Господдержка 2020» людям «зашла», начинают поднимать цены, а почему бы и нет, спрос то колоссальный. В итоге цена кв.м по сравнению с ноябрем 2019 года выросла практически на 30-40%, а на январь 2021 года в ряде регионов и на все 50%, а люди все равно идут и покупают, не понимая, что цена неоправданно завышена и реализовать этот объект с точки зрения сохранения денег будет невозможно.
В итоге получается следующее:
1. До введения поправок в 214-ФЗ применительно к сфере строительства жилого фонда, банк зарабатывает на РКО, ипотеке (примерно 10-12%), за редким исключением на небольших кредитных линиях для застройщиков (10-12%), небольшими я их назвал из-за того, что объёмы этих линий несопоставимы с объёмами стройки + комиссии за выдачу, комиссии на страхование и т.п., но банк брал на себя риски. Сейчас же он зарабатывает чуть меньше 15-20%, но не имеет никаких рисков. Вот здорово получается, просто на ровном месте 20% заработать.
2. До введения поправок в 214-ФЗ маржа в строительном бизнесе была примерно 70-100%, а сейчас теоретически чуть меньше, 60-90%. Сфера строительства это одна из самых высокомаржинальных сфер деятельности, ни в одной законной сфере деятельности нельзя заработать столько, сколько зарабатывает стройка.
3. Для конечного потребителя никаких выгод в итоге не получилось, так как средний срок погашения ипотеки составляет 5-7 лет, а цена выросла уже сейчас на 30-50% и только растёт, то получается, что «Господдержка 2020» не принесла вообще никаких выгод для населения, так как они заплатили эти же %, просто сразу, поскольку цена то не стоит на месте и в итоге банки и застройщики в огромном «плюсе», а граждане в «минусе», а самое весёлое во всем этом, сделано это за счёт федерального бюджета. Просто гениально.
Практический результат
1. Для граждан квартира по сути будет без «добавленной стоимости», если так можно выразиться, говоря о переплате % по ипотечному кредиту, что отразится на росте спроса на такого рода проекты.
2. Правительству не потребуется выделять деньги из бюджета и направлять их на субсидирование ставок.
3. Это приведёт к повышенному спросу на работодателей выплачивающих заработную плату полностью в «белую», что неминуемо сократит до минимума количество компаний на рынке, которые работают в «серую», а, следовательно, существенно увеличит объёмы налогов и сборов.
4. Улучшение качества строительных объектов.