Федеральным законом № 482-ФЗ от 26.12.2024 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был внесен ряд изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ «О ДДУ»), катастрофически сказывающихся на правах дольщиков:
- в статью 10 была добавлена часть 4, в соответствии с которой общая сумма, подлежащая взысканию по иску дольщика в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ не может превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором;
- в статью 7 была добавлена часть 5.2, согласно которой гарантийный срок на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объектов элементов отделки. Он будет устанавливаться договором на срок не менее чем один год вместо трех лет ранее;
- в статью 4 была добавлена часть 4.7, установившая, что договор [долевого участия] может предусматривать условие о соответствии результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки стандарту организации, зарегистрированному в Федеральном информационном фонде стандартов в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о стандартизации (далее - стандарт застройщика). Требования, установленные таким стандартом, не должны быть ниже минимальных требований, утвержденных приказом Минстроя.
Данным изменениям предшествовало снижение гарантийного срока с 5-ти до 3-х лет, уменьшение штрафа и неустоек в 10 раз путем внесения изменений в тот же ФЗ «О ДДУ» Федеральным законом от 08.08.2024 года № 266-ФЗ.
Кроме того, частью 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 19 июня 2025 г. № 925 «О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. №326» было в очередной уже пятый раз продлено действие моратория на ответственность застройщиков по ДДУ до 31 декабря 2025 года (первоначально установленного с 03.04.2020 г., а затем четырежды продлевавшегося до 30 июня 2025 г.).
Федеральным законом от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Правительству РФ было предоставлено право «установления особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве. Правительство же фактически не определило некоторое особенности применения санкций, а освободило застройщиков, систематически и грубо нарушающих свои обязательства и права участников долевого строительства, от какой-либо ответственности за эти нарушения, то есть внесло изменения в закон, отменив его действие и заменив законодательный орган.
Данные изменения были введены под эгидой борьбы с так называемым потребительским экстремизмом и стабилизации ситуации в строительной отрасли. Нельзя отрицать, что в ряде случаев потребители действительно могут злоупотреблять своими правами, но, как справедливо было отмечено представителем Роспотребнадзора в мае 2025 года, «защита своих прав — законное действие для граждан, и называть таких покупателей «экстремистами» некорректно», а «вместо борьбы с так называемым «потребительским экстремизмом» государству стоит в первую очередь заняться вопросами качества жилья» (см.материал «Роспотребнадзор поддержал покупателей в споре о «потребительском экстремизме»).
После введения вышеописанных изменений ситуация для потребителя кардинально ухудшилась.
Во-первых, многие дольщики заключали договоры задолго до введения даже первых «поблажек» для застройщиков, в связи с чем несут существенные финансовые потери.
Так, кроме того, что они не могут рассчитывать на возмещение в полном объёме в принципе, выплачиваемые суммы с учетом инфляции и продления моратория, становятся еще более ничтожными: 3% от суммы договора, заключенного в 2021 г., - это не те же 3% от суммы договора, которые участник долевого строительства может получить в 2025 г. и тем более в любом последующем году.
Во-вторых, снижение объема ответственности и ничтожный размер санкций за некачественное строительство и просрочку в совокупности с постоянными продлениями моратория по определению не мотивирует застройщиков передавать участникам долевого строительства квартиры надлежащего качества и в срок, а также своевременно реагировать на направляемые требования и претензии, которые застройщиками с момента введения и продления моратория повсеместно игнорируются фактически без какой-либо ответственности за это, особенно с 01.01.2025 г.
В-третьих, участники долевого строительства, которые получили вступившие в законную силу решения судов, исполнительные листы о взыскании денежных сумм с застройщиков еще в 2023 г. и передали их для принудительного исполнения в ФССП РФ, до настоящего времени не могут получить денежные средства, размер которых «съедается» инфляционными процессами, то есть Правительство РФ отменило действие закона, устанавливающего сроки и обязательность исполнения судебных актов.
В-четвертых, суды произвольно применяют норму о 3% по делам, в которых права и обязанности сторон по договору долевого участия возникли до 1 января 2025 г. При этом суды руководствуются пп.3 ст.8 ГК РФ о том, что гражданские права и обязанности возникают из закона, игнорируя главенствующий принцип, установленный пп.1 той же статьи, в соответствии с которым эти права и обязанности возникают из договоров, как это имеет место в случае с дольщиками. Также некорректное применение указанной нормы приводит к тому, что суд уменьшает вместе с суммой иска и судебные расходы (включая государственную пошлину), что противоречит ч.1 ст.98 ГПК РФ, которая в принципе делает возможной и целесообразной подачу иска в суд для многих граждан.
Практический результат
1. Улучшение правового и финансового положения участников долевого строительства как более экономически уязвимой стороны договоров долевого участия, восстановление их законных прав и интересов.
2. Более ответственное соблюдение застройщиком своих обязанностей в части соблюдения сроков и качества передаваемого объекта капитального строительства.
3. Обеспечение единообразия судебной практики по делам о ДДУ.
Дополнительные материалы