С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Согласно его новеллам внесены изменения в статью 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В соответствии с пп.21.1 и 21.2 ч.1 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если, помимо прочего:
21.2) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, являющегося предметом договора, на основании которого осуществляются государственная регистрация прав, ограничение прав, обременение земельного участка, за исключением осуществления государственной регистрации сервитута в отношении такого земельного участка;
21.2) в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства (за исключением случаев, если такое сооружение является линейным объектом или такой объект незавершенного строительства является линейным объектом, строительство которого не завершено), для осуществления государственного кадастрового учета которых и (или) государственной регистрации прав на которые подано заявление, кроме случаев, если заявление об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подано в связи с прекращением существования таких здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.
Это означает, что садовые и огородные участки, которые ранее были зарегистрированы в ЕГРН с присвоением кадастровых номеров и ранее учтены в кадастре по основным их координатам, теперь вновь подлежт новому кадастрову учету с обязательным привлечением кадастрового инженера (ст.36 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности") и проведением согласнования местоположения границ земельных участков (ст.39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О кадастровой деятельности").
В различных регионах России такие новые кадастровые и регистрационные услуги обойдут собственнику до 30000 рублей.
Такие требования для реализации собственником своих прав по распоряжению своей собственостью, ранее зарегистрированной в ЕГРН без указания координат участков, представляется не основанными на праве и являются незаконными органичениями конституционных прав граждан на частную собственость на землю.
Вместе с тем согласно ч.1.1 ст.43 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более.
Часть 4 статьи 69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" предусматривает, что технический учет или государственный учет объектов недвижимости, признается юридически действительным и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества; объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
Соответственно, часть 1 статьи 69 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" признает действительность ранее возникших прав вне зависимости от отражения сведений о них в ЕГРН. Это подтверждается и пунктом 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие (а в указанных в абзаце втором данного пункта случаях - и после введения в действие) Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кроме этого в соответствии с положениями статьи 234 Гражданског кодекса РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Практический результат
Предлагаемые изменения в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" позволят восстановить справедливый баланс частных и государственных интересов, презумпцию добросовестности граждан, обеспечить социальную справедливость, фактическую реализацию конституционных прав граждан России на землю (ст.9, 36 Конституции РФ).