На данный момент при отчуждении своей доли в недвижимом имуществе в пользу третьих лиц собственник обязан предварительно получить отказ сособственников данного имущества от принадлежащего им права преимущественного приобретения доли.
Получение отказа сособственников на практике сильно затруднено, а зачастую и вовсе невозможно. Получается, что теоретически верное требование при отсутствии должного механизма реализации делает практически невозможным законное распоряжение собственностью для многих граждан.
Так, например, сособственники зачастую уклоняются от дачи отказа по различным причинам. Уклоняются также от получения уведомлений о предстоящей продаже и предложения приобрести долю. Или же не могут быть уведомлены, так как местонахождение/проживания их не известно. Также они могут выразить желание приобрести предложенную долю, но не выполнить это обязательство без каких-либо ощутимых для себя последствий.
Одним словом, продажа доли в недвижимости на практике осложняется различными злоупотреблениями правом со стороны сособственников, которые становятся непреодолимым препятствием для собственника, желающего законно распорядиться своей долей.
Практический результат
Введение таких мер положит конец злоупотреблениям долевых сособственников, своим правом преимущественного приобретения долей.
Сособственник, действительно желающий воспользоваться своим преимущественным правом приобретения доли, сможет беспрепятственно такое право осуществить.
Сособственник, добросовестно желающий воспользоваться своим преимущественным правом приобретения доли, будет иметь возможность своевременно отслеживать объявление о продаже интересующей его доли в недвижимости.
С другой стороны, такое отслеживание станет и его обязанностью в том случае, если он добросовестно желает приобрести интересующую его долю.
Продающий собственник будет избавлен от унизительной обязанности "бегать" за потенциальным покупателем, чтобы получить его отказ или обеспечить исполнения обещания приобрести долю.
Также указанные меры помогут положить конец незаконной деятельности "черных риэлторов", скупающих за бесценок "проблемные" доли со всеми вытекающими их этого противоправными последствиями.
Те, кто владеет долевой собственностью смогут в полной мере реализовать свое право распоряжения ею.
1. Создание федерального реестра собственников недвижимости, владеющих недвижимостью в долевой собственности.
2. Собственник, желающий продать долю, обязан подать уведомление об этом в такой реестр с указанием цены продажи.
3. Предложение о продаже становится автоматически доступно в реестре для сособственников, что дает им возможность выразить свое желание воспользоваться преимущественным правом приобретения.
4. Срок для предоставления в реестр согласия сособственника, желающего приобрести долю, должен быть достаточным и определен законодательно.
5. По истечении указанного срока, если сособственники не выразили желания воспользоваться своим преимущественным правом приобретения доли, собственник доли вправе продать ее третьему лицу по цене, не ниже указанной в размещенном уведомлении.
6. Если сособственники выразили желание воспользоваться преимущественным правом приобретения доли, то они должны в установленный законом срок внести на специально открытый в банке счет депозит в размере суммы покупки. При этом должно быть законодательно определено, в какие сроки должна состояться сделка.
7. Если сделка не происходит по вине покупателя-сособственника, то депозит возвращается такому сособственнику, за вычетом банковской комиссии и штрафа в пользу государства. Причем штрафа - в размере ощутимом для несостоявшегося покупателя. Очевидно, штраф должен определяться как процент от суммы несостоявшейся сделки и это надо зафиксировать законодательно. В таком случае продавец вправе реализовать свою долю не следующий день после даты несостоявшейся по вине сособственника сделки - причем уже по любой цене, которую он сочтет разумной и выгодной для себя.