Какие риски несет в себе долевое участие в строительстве?
1. Вы можете нарваться на мошенников, которые и не собирались строить дом.
2. Ваш дом может быть недостроен из-за финансового кризиса и невозможности продать квартиры в доме.
3. Строительство дома может быть задержано.
4. После окончания строительства вы можете получить квартиру со строительными недостатками и дефектами. В большинстве случаев вы не сможете получить с застройщика компенсацию.
5. После окончания строительства в доме еще на протяжении нескольких месяцев может отсутствовать тепло- и водоснабжение, может быть отключен лифт.
6. Цена готовой квартиры может оказаться дешевле, чем на стадии строительства.
Что останавливает людей от безрисковой покупки готовой квартиры?
Только желание сэкономить.
Оправдано ли желание сэкономить?
В большинстве случаев нет, поскольку:
1. Передача денег мошенникам или получение замороженного объекта, очевидно, приносит только убытки, а не экономию.
2. Передача денег застройщику на длительный срок одновременно означает упущенные проценты от альтернативного размещения денег на банковских вкладах (на сегодня можно получить около 10% годовых). Задержка фактического ввода дома в эксплуатацию приводит к увеличению упущенной выгоды.
3. В большинстве случаев квартиры, строящиеся по долевому участию, передаются с недостатками. Незапланированные затраты по устранению дефектов выражаются в десятках и иногда в сотнях тысяч рублей.
4. В периоды кризисов цены на квартиры значительно снижаются. Во многих случаях появляется возможность приобрести квартиры после окончания строительства даже дешевле, чем в процессе строительства. Такие периоды случились в России в 2008-2009 и 2015-2016 годах.
Есть ли случаи инвестиционного прироста цен на новостройки?
Да в России период постоянного прироста стоимости квартир в новостройках длился с начала 90-х годов до сентября 2008 года, а также в период 2010-2014 годов.
Даёт ли законодательство исчерпывающие гарантии от возникновения ущерба у дольщиков? Ни в коем случае не даёт. Гарантии - это миф и иллюзия. Если вы надеетесь на страховые компании, имейте в виду, что они обанкротятся быстрее, чем застройщики. Если вы надеетесь на государство, знайте, что обязанность помогать обманутым дольщикам прямо в законодательстве не зафиксирована.
Учитывая, высокие риски вложений в строительство и отсутствие определенности в ценах квартир по окончании строительства, является ли участие в долевом строительстве по сути предпринимательской деятельностью? Да, участие в долевом строительстве по сути является предпринимательской дечтельностью.
Вредно ли долевое участие граждан в строительстве?
Конечно. Эта сфера ежегодно порождает десятки тысяч обманутых (и самообманутых) граждан и приводит к потере гражданами миллиардов рублей. У застройщиков отсутствует экономический стимул стремиться к соблюдению строительных норм. Всё равно законодательство и практика позволяют избежать выплаты компенсаций.
Практический результат
Покупка только готовых квартир в домах, реально введенных в эксплуатацию.
Какие выгоды несет в себе покупка готовой квартиры в доме, реально введенном в эксплуатацию?
1. Отсутствует риск оказаться обманутым дольщиком.
2. Отсутствует риск заморозки строительства.
3. Отсутствует риск задержки строительства.
4. Отсутствует риск получить квартиру с явными недостатками, поскольку вы осматриваете квартиру перед покупкой.
5. Отсутствует риск неподключения к коммуникациям и неработающего лифта, поскольку в противном случае вам незачем покупать квартиру в таком доме.
Если мы запретим участие непредпринимателей в долевом строительстве, то что изменится?
1. Застройщики смогут продавать гражданам только квартиры во введенных в эксплуатацию домах.
2. Перестанут появляться новые обманутые дольщики.
3. Улучшится качество строительства, поскольку покупатели смогут осматривать квартиры до их покупки.
Как избежать резкого падения объемов строительства и резкого повышения цен на квартиры в новостройках?
Очевидно, что строить дома без привлечения денег граждан, смогут немногие сегодняшние компании. Государство должно дать разумный срок для подготовки строительных компаний к слияниям и поглощениям. Например, 2 года. Кроме того, государство должно создать экономические стимулы для прихода банков в строительную отрасль и созданию финансово-строительных групп.
Существуют механизмы цивилизованного привлечения денег граждан в сферу жилищного строительства. Нашему государству ничего не мешает создать Жилищный банк, который бы привлекал деньги населения во вклады и направлял бы их на финансирование строительства. Система страхования вкладов в отличие от Закона "Об участии в долевом строительстве ..." дает реальную защиту инвестиций.
1. Граждане перестанут рисковать своими деньгами и получат возможность осматривать дома и квартиры перед их покупкой.
2. Застройщики укрупнятся и станут сильнее. Это позволит им строить дома без привлечения денег населения.
3. Государство снимет с себя проблему помощи обманутым дольщикам.
4. Общество в целом придет к цивилизованным отношениям между застройщиками и гражданами.