Проблема в противоречивости и несбалансированности законодательства и правоприменительной практики в сфере управления многоквартирными домами.
Привожу несколько явных проблем и противоречий:
1. В первую очередь это проблема реализации своего права по проведению общего собрания жильцами больших домов, в том числе в целях изменения способа управления многоквартирным домом. На практике сменить Управляющую компанию на ТСЖ чрезвычайно сложно.
2. Инициатор общего собрания должен разослать жильцам письма с информацией о предмете общего собрания. Во-первых, он сталкивается с проблемой собрать все контакты собственников, так как обойти 1 000 квартир довольно сложно, а найти контакты всех собственников как-то иначе не представляется возможным. По закону реестр собственников не должен в обязательном порядке содержать контактную информацию. Кроме того, необходимость запрашивать реестр собственников у УК или ТСЖ сама по себе выглядит странной, а бумажная рассылка предопределяет значительные расходы.
3. Проблема назначения застройщиком "своей" управляющей компании. "Своя" УК является прикрытием, чтобы жители не могли требовать от застройщика исполнения гарантийных обязательств и позволяет ему не платить коммунальные платежи за часть помещений, которые не были переданы новым собственникам после ввода дома в эксплуатацию.
4. Управляющая компания - это коммерческая организация. Ее цель - извлечение прибыли. Повышение энергоэффективности и бережная эксплуатация ресурсов не приведут к увеличению прибыли УК, а только уменьшат расходы жителей. В чем смысл для УК тогда заменять лампочки на светодиодные и устанавливать общедомовые пункты учета расхода ресурсов? Поэтому по сути бесконтрольная форма управления домом через УК, а не через ТСЖ не стимулирует повышение эффективности.
5. Проблема неплатежей. Управляющие компании или ТСЖ заключая договоры с ресурсоснабжающими организациями, должны оплачивать в том числе за неплательщиков, при этом вынуждено компенсируя выпадающие доходы экономией на качестве других услуг.
6. Подделка бюллетеней голосования. УК не брезгуют такими методами. Накручивание голосов происходит также за счет тех людей, которые не живут в доме или которые сильно задолжали за коммуналку. Эти не самые хорошие соседи становятся потенциальными союзниками плохой стороны. Практикуются повторные собрания, инициированные со стороны УК, с противоположными результатами, которые проводятся в короткие сроки после собрания, инициированного жильцами. Как по одному и тому же вопросу в короткий промежуток времени могло появиться 2 противоположных кворума?
7. В случае если в суде об оспаривании результатов общего собрания обнаруживаются поддельные бланки, то суды чаще всего говорят о том, что несколько бюллетеней не могли повлиять на результат. Но почему не перепроверить все бюллетени и не привлечь ответственных?
8. Люди не верят в то, что от них что-то зависит и полностью устраняются от любых инициатив. Еще хуже когда они пробуют, но один раз обжигаются и потом продолжают жить в уверенности о своей беспомощности.
9. Огромное количество жалоб в контролирующие органы ни к чему не приводят, только отписки. Нет прозрачных рейтингов оценки качества работы УК.
10. В некоторых домах почтовые ящики не имеют технических отверстий для того, чтобы положить туда письмо. Ключи могут быть у почтальона, но есть и у УК. Никаким образом не контролируется, что письма от инициатора не будут изъяты из почтового ящика сотрудниками УК.
Я не сильно погрузился в проблему. Но в основном охватил достаточно, чтобы понять, что надо что-то менять.
Практический результат
Результат будет заключаться:
1. В создании электронного реестра собственников жилья, который будет доступен любому жителю.
2. Будет создан простой способ связи с соседями посредством телефона и интернета.
3. Застройщики не будут заинтересованы в том, чтобы побыстрее сдать некачественное жилье и не смогут уйти от гарантийных обязательств.
4. Будет снижен объем неплатежей. Будет создана более эффективная система борьба с неплательщиками.
5. Не будут использоваться схемы с подделкой бюллетеней, так как это будет прозрачно и возрастет ответственность за такие нарушения.
6. ТСЖ будет удобным и главным способом управления МКД.
7. Взаиморасчеты с ресурсоснабжающими компаниями не будут зависеть от риска банкротства УК.
8. Система ответственности за низкие рейтинги сделает бессмысленной коррупцию в среде чиновников и судов.
9. Граждане смогут легко менять управляющую компанию в случае если они недовольны результатом ее работы. Будет повышена энергоэффективность и безопасность домов. Люди будут чувствовать, что от них многое зависит и будут более инициативными.
1. Реестр собственников жилья должен вестись в электронной форме внешним оператором и содержать контактные данные собственников жилья. Запрашивать этот реестр можно у оператора, а не в УК и рассылку можно делать через него о проведении общего собрания, тоже посредством смс и электронной почты (если информация о контактах является закрытой).
2. После ввода дома в эксплуатацию управление домом должно передаваться временной управляющей компании, независимой от застройщика на период условно 1 год. Застройщик должен нести все расходы по части помещений, которые он не передал новым собственникам. При этом у него должна быть возможность передать эти расходы новому собственнику уведомив его. Если новый собственник не хочет принимать помещение, то платить расходы он все равно должен.После заселения дома нужно проводить собрание и выбирать новый способ управления и УК, но без участия в голосовании застройщика и без кандидатуры временной УК.
3. Нужно стимулировать управление МКД через создание ТСЖ и повышение эффективности. Нужно упростить процедуры и документооборот для ТСЖ.
4. Собирать средства от жильцов должна не УК, не ТСЖ, а внешний оператор. Это решит проблему с неплательщиками в том числе застройщиком и "своими" жильцами.
5. Запретить перекладывать недоборы по одним статьям или одних неплательщиков на других. ТСЖ или УК не должны платить за отопление всю сумму и экономить на уборке придомовой территории если кто-то не заплатил и за то, и за другое.
6. Ввести понятие "официальный e-mail" и "официальный номер телефона". Это позволит заполнить реестр собственника контактными данными.
7. Бюллетени голосования должны быть публичными. Если в суде доказано, что хотя бы 1 бюллетень является поддельным, то все собрание должно быть признано недействительным или должна быть проведена экспертиза всех голосов. Должны в обязательном порядке инициироваться уголовные дела с целью установления причастных к подделке бюллетеней.
8. Ввести рейтинг оценки качества услуг Управляющих компаний и правлений ТСЖ. Если этот рейтинг ниже минимального, то управление домом должно меняться.
9. Договоры с ресурсоснабжающими организациями должны заключаться непосредственно с жителями или с единым оператором. Нужно исключить перекладывание расходов и необходимость переоформления договоров с ресурсоснабжающими организациями в случае смены способа управления домом.
Конечно, если голосование будет проводиться в электронной форме, то это решит многие проблемы гораздо проще. Но почему-то кажется, что власти к этому не готовы.