В развитие Федерального закона от 30.12.2020г № 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" в Свердловской области принят "рамочный" закон от 19.03.2021 № 19-03 "О регулировании отдельных отношений в сфере комплексного развития территорий Свердловской области", который Законодательное собрание 16.03.2021 приняла в первом чтении при обсуждении в течение 17 минут.
Обсуждение проекта вышеназванного закона проходило без публикации и общественного обсуждения.
Все комментарии чиновников невнятны и только нагоняют тревогу.
По заявлениям чиновников вышеназванный региональный закон является «рамочным».
И именно им установлены «рамки» для собственников квартир в многоквартирных домах, попавших в программу КРТ: только денежная компенсация по рыночной цене на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки.
Целью введения этого закона является улучшение условий проживания граждан, а на самом деле будет происходить принудительное переселение. И далеко не всегда в лучшие условия для жизни и деятельности.
Вышеназванный закон в нынешнем виде считаю неприемлемым по следующим основаниям:
- нарушает права граждан, в частности, право на частную собственность;
- ущемляет права собственников жилья;
- ухудшает материальные условия жизни и здоровье людей;
- - - - нарушает право собственников жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения;
- - не обеспечивает должной гарантии сохранения жилищных прав собственников жилья;
- у собственников квартир расселяемого жилья нет возможности выбора:
а) получать равнозначное жилье (та же жилая площадь, количество комнат, в том же населенном пункте);
б) денежное возмещение по рыночной цене.
Федеральный законодатель дал субъектам право ввести равномерное применение института равноценности и равнозначности при осуществлении программы комплексного развития территории жилой застройки. В Свердловской области решили, что равнозначность не для граждан региона.
Ст. 32.1 ч.7 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено право субъекта Российской Федерации на внесение в региональный закон гарантий сохранения прав собственников жилых помещений в расселяемых домах, в том числе права на получение без доплаты равнозначного жилого помещения.
Равнозначное жилое помещение – это жилое помещение, под которым
для целей настоящей статьи (ст.32.1 Жилищного кодекса РФ) понимается жилое
помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
1) жилая площадь такого помещения и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого
жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
2) такое жилое помещение соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
3) такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.
Примером ответственного и неравнодушного отношения к гражданам своего региона являются изменения, внесенные Постановлением Госсовета Республики Татарстан от 18 марта 2021 г №№ 873-и гс в Закон Республики Татарстан от 10 октября 2011 года № 72-ЗРТ «Об обеспечении защиты жилищных прав граждан», где закреплено право граждан Республики Татарстан на получение равнозначного (без доплаты) нового жилья взамен отселяемого по программе КРТ с учетом положений, предусмотренных ч.7 ст 32.1 Жилищного кодекса РФ.
В региональном законе от 19.03.2021 № 19-03 "О регулировании отдельных отношений в сфере комплексного развитии территорий Свердловской области", Отсутствуют понятия “равноценности” и “равнозначности” возмещения за освобождаемую жилплощадь.
В обеспечение прав собственника отдельного помещения только предусмотрена возможность приобретения дополнительной площади за счет его средств (ч.2 ст.6 вышеназванного закона).
1. На данный момент нет гарантий получения "равнозначной" жилплощади в пределах поселения, также нет гарантий, что предоставляемая жилплощадь будет комфортнее оставляемой. В комфорт входит: качество конструктивных элементов дома и квартиры, инженерные сети, инфраструктура, как дома, так и района. Существует много примеров, когда людей выселяли на окраины в уже разваливающиеся новостройки, с гнилыми инженерными сетями и отсутствием всякой инфраструктуры.
Не предусмотрено: по письменному заявлению собственника жилого помещения или нанимателя жилого помещения ему предоставляется взамен освобождаемого жилого помещения равнозначное жилое помещение, под которым для целей настоящей статьи понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
а) жилая площадь такого помещения и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
б) такое жилое помещение соответствует стандартам, установленным нормативными правовыми актами Свердловской области;
в) такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.
Предоставление жилья не менее, чем “метр в метр ” жилой площади и “комната в комнату”, с превышением общей площади, чем отселяемое жилье. В пределах одного административного района. С инфраструктурой не хуже, чем на месте где изымается жилплощадь. И качество жилого помещения должно быть не хуже стандартов принятых в регионе. При увеличении удаленности места проживания от центра, по сравнению с предыдущим, инфраструктура и качество жилого помещения и самого МКД должно повышаться, а при приближении к центру не ухудшаться. Должны быть не только качественные стены, потолок, пол, фундамент и пр. строительные конструкции, но и отделка квартир (шумо- и тепло изоляция и пр.), но и на придомовой территории выполнено озеленение, парковки убраны под землю, должны быть обустроены “под ключ” детские площадки и площадки для занятия спортом и проведения активного досуга , также досуга менее активного (скамейки в тени деревьев). Для удаленных от центра районов должна быть улучшенная транспортная доступность, а также возможность добраться пешком до ближайшей окраины города.
2. Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, указанных в части 1 настоящей статьи (далее для целей настоящей статьи — собственники жилых помещений), взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется возмещение, определяемое в соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (далее — равноценное возмещение). По заявлению собственника жилого помещения ему предоставляется взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Денежная компенсация не менее “рубль в рубль” за день принятия решения о КРТ, не “заморожено” снижения цены за кв метр и долю в общем имуществе МКД и земельном участке, на уровне дня опубликования проекта КРТ, или вынесения на Общественные Обсуждения о смене зонирования Правилах Землепользования и Застройки на зону КРТ, или происходит «утечка» информации о планах КРТ до опубликовании проекта КРТ. А также происходит снижение цены вследствие действий/бездействий администраций всех уровней; компенсации "съедаются" увеличением цен на аналогичное жильё из-за резкого увеличения спроса. В этом случае будут "выкинуты на улицу" собственники квартир целых домов, для которых в районе проживания образуется значительный дефицит квартир.
3. На данный момент в регионе проблема возмещения за освобождаемое жилье отдана в руки застройщика территории, попадающей в программу КРТ.
Предоставление равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение, предоставление равнозначного жилого помещения осуществляются на основании договора, заключаемого между собственником жилого помещения и уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления, юридическим лицом, созданным Российской Федерацией или Правительством Свердловской области и обеспечивающим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории, либо лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, в случае, если это предусмотрено таким договором о комплексном развитии территории.
4. Генплан и «Правила землепользования и застройки» “подгоняются” под КРТ. Что ведет к сносу еще крепких домов, которые являются ИЖС или малоэтажными домами. А люди выгоняются на улицу с минимальной компенсацией.
5. В федеральном законе указаны сроки Проведение общих собраний собственников (ОСС) многоквартирных домов, непризнанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки не менее 1 месяца. Что явно недостаточно для правильного проведения и оформления решения ОСС. А также нет возможности договориться с инициатором КР о справедливом возмещении.
6. На данный момент все полномочия по принятию решений о КРТ передаются органам исполнительной власти. Депутаты городских дум, общественность и простые жители никак не смогут повлиять на принятие решений. Процедура будет непрозрачной.
Федеральный закон о КРТ предполагает, что конкретные критерии, по которым дома и территории попадают под КРТ, будет определять региональный закон. В текущей версии регионального закона о КРТ нет никаких определенных критериев, а право определять их передается Правительству области, не добавляя конкретики и выключая жителей города и их представителей из возможности влиять на процесс.
Практический результат
П1. Все это дает гарантию улучшения жилищных условий.
П2. Позволит самим гражданам выбрать и купить жилье в том же районе, где они проживали.
П3. Позволит исключить злоупотребления при выделении жилья.
П4. Позволит сохранить индивидуальность и исторический облик городов.
П5. Это дает возможность без спешки провести по всем правилам общие собрания собственников и принять обоснованное решение об участии в КРТ на выгодных для всех условиях.
П6. Это позволит учесть мнение всех сторон.