Несмотря на проведенные недавно реформы, особого улучшения функционирования и повышения эффективности в области ЖКХ не видно. В интернете и в СМИ по-прежнему немало жалоб и нареканий на плохую деятельность управляющих компаний (УК) и других органов ЖКХ, в том числе и государственной жилищной инспекции (ГЖИ). Многие УК не понимают или «забыли», что они предназначены прежде всего для обслуживания населения, а не для управления им и сбора денег.
Жилищное обеспечение и жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) граждан является одним из основных видов жизнеобеспечения - заботы и обслуживания граждан со стороны государства. Можно сказать, что это так же жизненно важно, как оборона, безопасность, здравоохранение, обеспечение продовольствием, ширпотребом и т.д. Эта сфера существует давно и нуждается в обновлении, преобразовании и развитии соответственно требованиям времени.
В перечень функций и полномочий такой будущей службы (системы) должны входить стратегическое планирование застройки по регионам и территориям, включая малозаселенные и новые территории, строительство и эксплуатация жилого фонда, включая все виды ремонта общего имущества МКД и прилегающих коммуникаций, от текущего до капитального.
Необходима разработка государственной стратегии жилищного строительства с учетом того, где и что строить, осваивать перспективные территории, развивать малозаселенные территории.
Один из самых больных вопросов в этой сфере – тарифы. Настало время заморозить тарифы ЖКХ на несколько (3-5) лет, начиная с периода пандемии. Одна из причин повышения тарифов заключается в неэффективном управлении перечисленными выше процессами. В частности, почему нужно ежегодно повышать платежи по статье «содержание и текущий ремонт общего имущества жилого помещения (МКД)»? Как известно, средства по этой статье поступают непосредственно и целиком в распоряжение УК. Это основной финансовый поток, на котором «сидит» УК. На эти деньги содержится офис УК и образуется прибыль руководства УК. А для «содержания и текущего ремонта…» нанимаются временным образом буквально полтора гастарбайтера, которые эпизодически изображают уборку у входа в дом, а текущий ремонт в лучшем случае представляет собой раз в 10 лет покраску входных дверей. Повышение тарифов по этой статье ведет только к повышению злоупотреблений и личному обогащению руководства УК. Нельзя исключать и «задабривание» чиновников и всяких инспекторов с контролерами. Зачастую по мере накопления средств появляется соблазн обанкротить УК с одновременным исчезновением накоплений, что неоднократно и происходило.
О чем говорят рейдерские войны и захваты? Это же явная борьба за «золотое дно», - настоящий Клондайк. Ведь современный многоквартирный дом в Подмосковье (скажем, на 300 квартир) по статье «содержание и текущий ремонт общего имущества» дает ежемесячно примерно полмиллиона рублей. Причем обслуживание непосредственно самих квартир сюда не входит. А если УК «прибрала к рукам» небольшой микрорайон, в котором таких домов около 20, то за 1 месяц она получает порядка 10 миллионов, а за год – 120 000 000 рублей. Есть за что бороться всеми способами, вплоть до вооруженных рейдерских захватов.
Поэтому необходимо все УК и все органы управления в этой сфере сделать государственными, разработать и установить твердые государственные тарифы на потребляемые ресурсы и работы УК, которые должны быть основаны на реальной себестоимости затрат по их обеспечению. Что касается платежей поставщикам различных ресурсов (тепло, водоканал и т.п.), то их необходимо в кратчайшие сроки и повсеместно сделать прямыми, чтобы средства от жителей поступали поставщикам непосредственно, без задержек и злоупотреблений УК.
Вся служба (система ) должна быть организационно структурирована по уровням сверху донизу. Например, на нижнем уровне это может быть. местная УК или ЖЭК, в районе --управление ЖКХ, в регионе -главное управление ЖКХ, в федеральном округе - – министерство ЖКХ и т.п. Необходимо также разработать четкие штаты, нормативы, тарифы, регламенты и т.д.
Необходимо ввести четкие нормы на штатное расписание, нормативы и регламенты на обслуживание домов. Например, 1 бухгалтер на 500 лицевых счетов, 1 юрист на 20 МКД, по одному дворнику, сантехнику и электрику на каждые 10 МКД и т.п. Это условные цифры для примера, они требуют уточнения. Должны быть четкие требования и регламенты по обслуживанию и текущему ремонту. Например, влажная уборка в подъезде – ежедневно, очистка крыльца и дорожек у дома – ежедневно, причем начисто, до асфальта, с вывозом снега, а не сгребанием в кучи, таяние которых длится до середины лета. Время реакции на любую заявку – не более 1 часа, время устранения поломки – не более 3-х часов и т.д.
Распределять жилье желательно через органы местной власти работникам предприятий и учреждений и предоставлять его в пожизненное наследуемое пользование и владение без процедуры приватизации. В качестве нормы предоставления жилплощади вместо квадратных метров в перспективе принять принцип - «комната каждому взрослому члену семьи, включая старшеклассников, и детская комната для маленьких детей.
Финансово-хозяйственную деятельность всех УК и ЖЭКов необходимо тщательно контролировать. Для этого нужно, чтобы УК по требованию любого жителя (собственника или нанимателя) предоставляла всю информацию об итогах деятельности за месяц или квартал с подробной детализацией по каждому дому с указанием, сколько денег собрано по статье «содержание и текущий ремонт общего имущества», сколько на что израсходовано, сколько и каких трудочасов затрачено, и т.п. Публиковать в интернете акты приемки работ. В случае непредоставления такой информации или предоставлении ложных данных – штрафовать УК, а при повторении – лишать лицензии на право деятельности.
Дать жителям возможность письменно оценивать работу УК за месяц, квартал и т.д., например, через те же платежки или личный кабинет в интернете. При появлении большого количества неудовлетворительных оценок лишать УК лицензии и назначать конкурс на привлечение другой УК.
Жители должны иметь реальную возможность понижать размер оплаты по статье «содержание и текущий ремонт общего имущества». Жители – заказчик, наниматель и плательщик, а УК – подрядчик, исполнитель заказа по обслуживанию.
Общее имущество МКД и все прилегающие коммуникации целесообразно передать в государственную (федеральную, муниципальную) собственность, капитальный ремонт финансировать из соответствующих бюджетов плановым порядком. Лифтовое хозяйство передать в собственность специализированных органмзаци, возложив на них ответственность за безопасную эксплуатацию.. Капитальный ремонт панельных МКД заменить на реновацию такого жилья ввиду весьма ограниченного срока службы.
Во избежание монополизма и связанных с ним злоупотреблений законодательно ограничить количество домов или жителей (лицевых счетов), попадающих в «вотчину» одной УК, например, не более 40 МКД или не более 10-20 тыс. жителей. Для создания нормальных рыночных условий конкуренции желательно, чтобы в населенных пунктах с населением более 10-20 тыс. было не менее 3 УК.
Законодательно запретить одной УК одновременно брать на обслуживание дома в разных городах или за пределами одного района.
Перечисленные меры будут способствовать наведению порядка, снижению коррупции, нормализации психологической атмосферы среди населения и повышению эффективности функционирования всей системы.
Целесообразно рассмотреть вопрос о создании специальной формы одежды этой службы по примеру МЧС или других служб.
Практический результат
Повышение эффективности функционирования всей системы ЖКХ, наведение порядка, снижение коррупции, оптимизация затрат, улучшение условий проживания и нормализация психологической атмосферы среди жителей – населения, снижение социальной напряженности.