Инженерные системы (ИС) дома составляют часть общедомового имущества и являются собственностью владельцев квартир и нежилых помещений (ст.36 ЖК РФ).
Инженерные системы дома (транспортно-распределительная сеть) – неотчуждаемая часть (единый недвижимый комплекс) технологического оборудования (средства труда), используемого для поставки коммунального ресурса (предмета труда) от места производства до каждого потребителя (собственника).
Заключаемые в настоящее время прямые договоры между ресурсоснабжающими организациями (РСО) и собственниками квартир и нежилых помещений на поставку коммунальных ресурсов, учитывают, в основном, обычные организационно-правовые и финансовые отношения по договорам купли-продажи, но не со-ответствуют фактическому состоянию дел:
- без использования внутридомовых инженерных систем РСО оказать услуги не могут, поэтому собственники своим оборудованием (имуществом) обеспечивают внутри дома технологический процесс транспортировки, распределения и доставки коммунальных ресурсов до каждого потребителя, тем самым участвуя в формировании стоимости ЖКУ.
В классическом понимании ИС дома, входящие в состав общедомового имущества, – это коллективная собственность на средства производства.
Законодатель путем введения границ эксплуатационной ответственности (балансовой принадлежности) в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме» исключил из фактических экономических отношений один из основных технологических элементов коммунального комплекса, возложив обязанности по его надлежащему функционированию на собственников (ст.39 п.1 ЖК РФ), не предусмотрев для собственников компенсационные механизмы за использование РСО в основной деятельности не принадлежащих им средств производства - инженерных систем дома.
Стоимость ИС исключена из коммерческого оборота, нигде не фиксируется, не сопоставлена со стоимостью площадей жилых и нежилых помещений в договорах купли-продажи и документах о государственной регистрации права собственности.
При этом в п.4 ст.36 ЖК РФ предусматривается возможность передачи объектов общего имущества иным лицам (не собственникам); возможные цели и условия передачи в данной статье не конкретизируются. То есть, законодатель не исключает использование ИС как объекта для коммерческой деятельности.
Гражданский кодекс также накладывает на собственников обязанность участвовать в издержках по содержанию общего имущества (ст. 249 ГК РФ), однако в ст.248 определяет порядок распределения доходов от использования имущества, находящейся в общей долевой собственности, не подразделяя имущество по видам (помещения, оборудование, стены домов, придомовые территории и т.д.).
И в этом случае подтверждается экономическая составляющая ИС.
В современной практике характер аналогичных экономических отношений имеет применение при оплате стоимости услуг «транзита» энергоресурсов через сопредельные территории с компенсацией эксплуатационных и восстановительных расходов по содержанию трубопроводных (электропроводных) транспортно-распределительных систем страны-транзитера.
В системе ЖКХ здание многоквартирного жилого дома для РСО является транзитной территорией. От места входа коммуникаций в дом с использованием инженерных систем дома, входящих в состав общедомового имущества и принадлежащих собственникам, коммунальный ресурс распределяется и доставляется до каждого потребителя в доме. При этом потребитель оплачивает услуги «транзита» ресурса по собственной территории с использованием собственного оборудования.
Фактически, обязательства РСО по поставке ресурса заканчиваются на границе жилого дома, тогда как оплата производится после фиксации приборами учета собственников потребленного ресурса после прохождения по всем коммуникациям внутри дома.
Как следствие, оплата за транзит производится:
1. Один раз РСО в составе тарифа за потребленный ресурс (все виды издержек по транзиту внутри дома).
2. Второй раз в составе тарифа за ремонт и содержание общедомового имущества (эксплуатационные расходы управляющих компаний).
3. Третий раз в составе платежа за капитальный ремонт (амортизационные отчисления).
Указанные противоречия являются препятствием в установлении надлежащих отношений между собственниками, управляющими компаниями и РСО, способствуют неправильному расчету тарифов.
Выводы (на примере транспортно-распределительной системы теплоснабжения, как наиболее затратном виде ЖКУ):
В необходимую валовую выручку регулируемой теплоснабжающей организации (РСО), учитываемую при расчете тарифа на услуги по передаче тепловой энергии, в том числе включаются следующие виды расходов: расходы на содержание, ремонт, эксплуатацию тепловых сетей;
Таким образом, тариф на поставку коммунальных ресурсов должен компенсировать все виды производственных и непроизводственных затрат поставщика по доставке коммунального ресурса до потребителя.
Объем и стоимость поставленной для отопления дома тепловой энергии фиксируется общедомовым прибором учета после прохождения через распределительную систему дома, которая является собственностью жильцов.
В нормативных документах, определяющих состав затрат по доставке коммунальных ресурсов до потребителя, указаний на то, что эксплуатационные за-траты по содержанию инженерных систем дома из состава тарифа исключены, нет.
При этом в составе тарифа на содержание общего имущества дома, оплачиваемого управляющим компаниям, этот вид коммунальных услуг присутствует и нормируется.
Нормы жилищного и гражданского законодательства, включая подзаконные акты, на этот счет являются явно недостаточными.
Представляется актуальным рассмотрение вопроса о правомерности оплаты собственниками управляющим компаниям эксплуатационных расходов, включаемых в тариф на ремонт и содержание ИС общедомового имущества.
Поскольку нет объективных данных о том, что указанный вид расходов не оплачивается собственниками ресурсоснабжающим организациям в составе та-рифа на поставку соответствующего коммунального ресурса, вопрос о правомерности оплаты работ по содержанию ИС, производимой управляющим компаниям представляется обоснованным.
В случае правильности приведенных рассуждений, содержание аварийных служб и эксплуатационного персонала управляющих компаний (за исключением общестроительных рабочих, дворников, уборщиц и слесарей для выполнения ра-бот внутри помещений собственников) должны взять на себя ресурсоснабжающие организации.
Гражданско-правовой формой по использованию ИС могут быть арендные отношения или доверительное управление. ((Технические и количественные характеристики ИС содержатся в паспорте дома и определение их стоимости не составляет труда).
Практический результат
1. Приведение нормативно-правовых актов в соответствие с фактическим технологическим процессом по производству и доставке коммунальных ресурсов до конечного потребителя.
2. Уменьшение стоимости услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества на величину эксплуатационных расходов по внутридомовым инженерным системам.
3. Уменьшение отчислений на капитальный ремонт на величину амортизационных отчислений при эксплуатации инженерных систем.
Положительным фактором при учете предлагаемых изменений будет использование в гражданско-правовых отношениях положений ФЗ «О теплоснабжении», «О водоснабжении и водоотведении», «О газоснабжении», «Об энергоэффективности», других нормативных актов, регламентирующих количественные и качественные показатели коммунальных ресурсов, вопросы безопасной эксплуатации, что существенно повысит правовую защищенность собственников.