Ввиду сложившейся практики, несмотря на условия договоров долевого участия, а также требований в подпунктах 3), 4) пункта 2 статьи 21 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ по запросу участника долевого строительства проектной документации и положительной экспертизы от застройщика, на деле таковая документация застройщиками не предоставляется или представляется в искаженном виде, проверить достоверность которой или отношение именно к проектной, а не рабочей или исполнительной документации невозможно. Также не представляется такая документация в электронном виде, а даётся на обозрение в офисе застройщика всегда в рабочее время и не совпадающее со временем заявителя, то есть максимально, что может сделать участник долевого строительства, так это фотографию, не всегда отвечающую качеству, которую можно изучать уже в спокойной обстановке.
Отсутствие же проектной документации, по которой осуществляется строительтство и ввод в эксплуатацию домов приводит к тому, что правообладатель лишён возможности иметь представление о качестве материалов, правильности и полноты выполнения тех или иных узлов и сочленений, а также не может осуществить ремонт таким образом, чтобы он соответствовал документации или же наоборот в квартире или помещении с ремонтом не знает, где пролегает скрытая проводка и инженерная инфраструктура или скрытые каналы для прокладки отводов для кондиционеров и тому подобное.
К сожалению, также не является исключением и общее имущество, за которое правообладатель также платит, приобретая свою недвижимость. Зачастую из-за отклонений проектов, некачественного строительства застройщики находятся в благоприятной обстановке, позволяющей допускать отклонения от проекта, которые, как бы не хотелось не признавать контролирующим органам, допускаются повсеместно, из-за чего суды завалены исковыми заявлениями собственников с требованиями устранить замечания по проведённым экспертизам перед приемкой собственности.
Кроме того, для управления многоквартирными домами крайне необходима проектная документация, которая содержит все разделы по инженерным коммуникациям, строительным решениям, благодаря которым возможно определять наилучшие способы управления и замены тех или иных участков на более энергоемкие или экономически целесообразные или выявить протечки, слабые узлы и скрытая инженерная система или человеческий фактор, про котором надписи на бирках перепутаны, а проверить физически невозможно.
Наряду с указанным, также хотелось бы отметить и тот факт, что повсеместно происходят протечки, как кровли, так как подвальных помещений или паркингов, найти причины которых без проектной документации зачастую просто невозможно.
Также очень важный аспект - устранение замечаний и отклонений по всему дому, так как застройщик предоставляет ограниченную гарантию:
5 лет на общестроительные работы;
3 года на инженерные коммуникации.
В таком ключе без проектной документации ни собственники, ни управляющие компании (не аффилированные с застройщиком), ни эксперты не смогут оценить весь масштаб проблем, что в итоге по истечению указанных сроков гарантии лишает возможности устранить протечки, плесень, неработающие системы сбора показаний, контроллеры управления и многое другое, с чем ежедневно сталкиваются, как собственники, так и управляющие компании, которые элементарно не могут разобраться в схемах, которые абсолютно нелогичные и без проектной документации невозможно сделать вывод о соответствии или несоответствии проектной документации, чтобы устранить самостоятельно, используя разделы проекта, либо предъявить в рамках гарантийных обязательств. Все это не только экономически ложиться на плечи собственников, но и влечёт опасность для проживания, а в случае нехватки накопленных средств невозможность проживания и эксплуатации МКД.
Ещё одним фактором изменения законодательства является то, что в законах в принципе не предусмотрена обязанность предоставлять проектную документацию собственникам, которые не являются участниками долевого строительства.
То есть эта категория (основная) вообще лишена права ознакомиться с приобретаемой недвижимостью.
На основании изложенного, учитывая, что институт управления домами, а также повышение грамотности собственников необходимым является доступ к проектной документации в электронном виде в реестр загруженной проектной документации для получения разрешения и ввод в эксплуатацию здания всех заинтересованных лиц, которыми являются:
1. Собственники недвижимости.
2. Управляющие организации.
Практический результат
После реализации инициативы снизится нагрузка на судебную систему, улучшится качество строительства, снизится нагрузка на органы исполнительной власти и повысится уровень грамотности граждан и населения РФ.